Nekustamā īpašuma tirgotāji šampanieti dzer retāk

Anna Afanasjeva

Nav tā, ka darījumi ar nekustamajiem īpašumiem nenotiek, bet līdz kādreizējai aktivitātei šajā jomā ir tālu. Valdības inflācijas apkarošanas plāns atstājis savu iespaidu uz nozari. Tāpat saglabājas iespaids, ko uz tirgu atstājis lielais pēdējos gados tajā ienākušo spekulantu īpatsvars. Pircēji ir nosvērtāki, skatās ne vien uz cenām, bet arī kvalitātes atbilstību.

Nekustamā īpašuma nozares pārstāvji situāciju traktē atkarībā no sava uzņēmuma pozīcijām un taktikas. Savukārt pircēji turpina ieturēt nezināmas zemākas cenas nogaidīšanas noskaņu. Situāciju ietekmē arī iedzīvotāju ierobežotā maksātspēja, ar vēlmēm vien iegādāties savu mājokli nepietiek.

Nekustamo īpašumu
ruletes sekas
Cenu korekcijas skārušas visus tirgus segmentus. Dzīvokļu tirgū pārdotgribētāju situāciju ietekmē tas, ka aktivitātes laikā, kad tika pirkts viss pēc kārtas, liela mitekļu daļa iegādāta spekulatīvos nolūkos. Pircēji, kas savulaik uz to gribējuši nopelnīt un par viegli pieejamiem kredītiem tikuši pie virknes mitekļu, saskaras ar likviditātes problēmām. Tādējādi spekulanti, glābjot savu ādu, ik pa laikam tirgū «izmet» lētos dzīvokļus.
«Tiem, kas pēdējā vilnī jau par samērā dārgu cenu dzīvokļus nelielos apjomos iepirka un remontēja, lai pēc tam pārdotu dārgāk, uz peļņu grūtāk cerēt. Tagad dažkārt tos nākas pārdot par pašizmaksu,» ievērojis Aivars Kalniņš no individuālā komersanta uzņēmuma «Jēkabs». Kolēģi papildina ar gadījumiem no prakses, ka dzīvokļa cena tagad ir mazāka nekā savulaik ņemtais kredīts. Tā ne vienam vien atspēlējas kādreizējā nepārdomātā iesaistīšanās nekustamo īpašumu ruletes spēlē. Sāpīgāk, ja tas notiek ar cilvēkiem, kas mitekli pirkuši dzīvošanai. Sava loma ir tam, ka ne viens vien īpašumu vērtētājs «buma» laikā neskopojās ar paaugstinātiem vērtējumiem.

Spriedzes pieaugums
atkarīgs no finansētājiem
Pagaidām šajā ziņā nekas ārkārtējs gan nav noticis. Ja kāds jelgavnieks likviditātes problēmu dēļ būtu spiests šķirties no sava vienīgā mājokļa, nelāgais gadījums uz karstām pēdām būtu nonācis publiskajā telpā. Protams, zināma jostas savilkšana ne vienmēr pārdomātās rīcības dēļ nepieciešama ne vienam vien kredītņēmējam.
Hansabankas Zemgales reģiona direktore Daiga Jakoviča atzīst, ka līdz šim ne ar ko vairāk kā ar ikdienišķiem risinājumiem finansētājiem nav nācies saskarties. Darba zaudēšana pieder pie normālām parādībām, tā dēļ liekām problēmām nevajadzētu būt. Loģisks risinājums šādos gadījumos ir maksājuma atlikšana vai pagarināšana.
Protams, nevar izslēgt iespēju, ka pašreizējā ekonomiskajā situācijā, kad daudzi zaudē darbu, spriedze varētu pieaugt. Jelgavai masveidīga strādnieku atlaišana līdz šim gājusi secen. Tie, kas vienā vietā palikuši bez darba, atraduši to citviet. Bet arī problēmas gadījumā kredītņēmējs var piesaistīt galvotājus, jo neviena banka nav ieinteresēta atņemt klientam īpašumu.
Ir speciālisti, kas pieļauj: prognozētā mīkstā piezemēšanās var izrādīties smagāka. Pagaidām par to gan īpaši nekas vēl neliecina. Tas lielā mērā atkarīgs no kredītdevējiem. «Psihošana» varētu sākties, kad līdzīgi kā krīzes skartajās ārvalstīs pienāks brīdis un bankas uzskatīs: pret aizdevumu saņemtā ķīla ir nepietiekama un masveidā pieprasīs kredītņēmējiem vai nu papildu ķīlu vai palielinās kredītprocentus. Arī pie mums tirgus aktivitātes laikā izsniegtie kredīti pārsvarā par procentiem 20 – 30 pārsniedz īpašumu pašreizējo vērtību.
Savukārt nekustamā īpašuma speciālisti ievērojuši, ka arī bankām savs krekls ir tuvāks. Proti, tās piedāvā izdevīgākus termiņus un procentus projektos, ko pašas finansējušas. Tās cenšas, lai attīstītājs krīzes gadījumā nepaceltu cepuri un nepamestu savu projektu, tādējādi ar nelikvīdiem sagādājot raizes finansētājam. Kredītdevējs nekļūdīgi izskaitļojis, ka iedzīvotājs, kurš iegādājies mājokli savām vajadzībām, taupīs, meklēs papildienākumu avotus un darīs visu, lai tikai nebūtu jāpaliek bez jumta virs galvas.
Speciālisti atzīst, ka pirmās iemaksas desmit procentu apmērā atcelšana nekustamo īpašumu tirgū neko daudz nav mainījusi. Viņi ir vienisprātis, ka valstij noteikti jāatgriežas pie Ekonomikas ministrijas Mājokļu attīstības kreditēšanas programmas nākamā posma. Tā paredz, ka valsts sniegts galvojumus hipotekārajiem kredītiem ģimenēm ar bērniem un denacionalizēto namu īrniekiem.

Dzīvoklis nevarētu
maksāt tikpat, cik māja
Mitekļu cenas daudzdzīvokļu mājās salīdzinājumā ar situāciju pirms gada samazinājušās par 20 – 30 procentiem. Pēc firmas «Arco Real Estate» Jelgavas filiāles vadītāja Uģa Skrupska domām, pēdējos trīs mēnešos cenu korekcijas nav bijušas tik izteiktas. Mazāk cenas kritušās dzīvokļiem ar augstajiem griestiem, kas realizācijā nonāk salīdzinoši reti. Lielāks pieprasījums ir pēc mitekļiem pilsētas centrā, Puķu, Māras un Asteru ielas rajonā. Saglabājas loģiskā tendence, ka lielas platības dzīvokļu kvadrātmetra izmaksas ir mazākas salīdzinājumā ar vienas un divu istabu mitekļiem. Noteikt konkrētu cenu nav iespējams – amplitūda ir visai plaša, piemēram, labiekārtotiem vienistabas dzīvokļiem cena svārstās no 22 līdz 32 tūkstošiem latu. Sava loma, kā jebkurā darījumā, ir veiksmes faktoram.
Speciālisti lēš, ka cenu kritums nebūs bezgalīgs, jo jaunu daudzdzīvokļu māju būvniecība pilsētā ir epizodiska, lielākoties pārdošanā ir mitekļi renovētajos namos. Projektu attīstītāji gan ir atturīgāki darījumos ar potenciālajiem pircējiem, lai izvairītos no iekrišanas spekulantu tīklos, kad tie tirgus sastrēguma iespaidā rezervēja gandrīz pusi dzīvokļu, bet tagad tos realizē par ievērojami zemāku cenu nekā projekta īstenotāji.
Pārdošanas speciālists Jurijs Dunajevs no firmas «Latio» uzsver, ka dzīvokļa kvadrātmetra cena tomēr nevarētu būt tāda pati kā mājas kvadrātmetra cena, jo «svaru» kategorijas ir atšķirīgas. Cenu prognozes jaunajos projektos, piemēram, Elektrības ielas namā gan ir visai iespaidīgas, tālab noieta iespējas varētu radīt zināmas grūtības

Bankas zemi vairs
nepieņem kā vienīgo ķīlu
Māju kategorijā cenu samazinājums sniedzas līdz procentiem 20. Mazāk tas skāris ēkas, ko īpašnieki savulaik (visbiežāk 80. un 90. gados) būvējuši savām vajadzībām. Lielākais kritums kvalitātes problēmu dēļ ir jaunbūvju grupā, kur pasūtītājs darbu izpildei piesaistījis mazkvalificētus speciālistus un izmantojis pēc iespējas lētākus materiālus. Cilvēki vairs nepērk vienalga ko, bet vērtētāji atzīst, ka šajā grupā klientiem pat cenu robežā ap 1000 vai nedaudz vairāk latiem pastāv izvēles iespējas.
Vislielāko cenu kritumu piedzīvojusi zeme. A.Kalniņš vērtē, ka savulaik, kad Jelgavā zemi parcelēja daudzajos tūkstošos apbūves gabalu, varēja paredzēt, ka tik liela pieprasījuma pārskatāmā nākotnē pēc tiem nebūs. Darījumus šajā segmentā ierobežo tas, ka bankas zemi kā ķīlu bez mājas projekta vai kāda cita īpašuma apķīlāšanas vairs neņem.

Interesē elektrība
un piebraucamais ceļš
Arī šajā grupā, kā spriež «Arco Real Estate» Jelgavas filiāles vadītājs U.Skrupskis, interesenti skatās uz zemes atrašanās vietu – cilvēkiem vairs nav vienalga, kur savu māju būvēt. Lielāka piekrišana ir apbūves gabaliem pie Loka maģistrāles, uz Ozolnieku un Mežciema pusi, parādās interese par Svētes virzienu. Mazdārziņu rajoni vairs nav topā.
Pircējiem svarīgi, lai zemesgabalam būtu nodrošināta elektrības piegāde, kas izmaksu ziņā ir dārga pozīcija. Svarīgs arī piebraucamais ceļš.
A.Kalniņa klients nupat par desmit latiem kvadrātmetrā iegādājies zemi Pārlielupē ar elektrības pieslēgumu un sakaru kabeli un ēkas pamatiem. Savulaik par to prasīja 50 latus kvadrātmetrā, pašlaik apkaimē vēl sludina par 20 latiem. Reklāmās arī Malkas ceļa apkaimē par kvadrātmetru zemes vēl prasa 20 un vairāk latu, kaut tā ir faktiskajai situācijai neatbilstoša cena. Savukārt pilsētas centrā zemes cena varētu saglabāties augsta – arī ap simts latiem kvadrātmetrā. Tas tāpēc, ka šajā rajonā brīvas zemes ir maz. Pieprasītākie ir apbūves gabali 1000 – 1200 kvadrātmetru platībā. Piedāvājot lielākus gabalus, jārēķinās, ka kvadrātmetra cena būs zemāka.
Ar laiku zemes segmentā korekcijas ieviesīs nekustamā īpašuma nodoklis. Proti, no šī gada būtiski pieaugusi zemes kadastrālā vērtība, no kuras pēc atbilstošas formulas nosaka nekustamā īpašuma nodokli. Šogad šī nodokļa pieaugums nevarēja pārsniegt 25 procentus no iepriekšējā gada apjoma. Ja tā nebūtu, jau šogad lielie zemes uzpircēji dabūtu pa biksēm. Bet pēc laika nodoklis būs jāmaksā pilnā apmērā. Savukārt darījumu summa vietām ir mazāka par zemes kadastrālo vērtību.

Uģis Skrupskis, firmas «Arco Real Estate» Jelgavas filiāles vadītājs:
«Jaunbūvju grupā tirgus ir piesārņots ar surogātu. Savulaik jaunās mājas cēla kā sēnes pēc lietus, nepievēršot uzmanību celtnieku kvalifikācijai un prasmei, izmantojot lētākos celtniecības materiālus. Pircēju vidū šādi «saceptām» ēkām lielas uzticības nav, cilvēki labāk izvēlas agrāk pabeigtas mājas, ko īpašnieks būvējis dzīvošanai sev. Citi labprātāk nopērk zemi ar komunikācijām un paši būvē sev māju. Viņiem svarīgi, lai būtu elektrība – tās nodrošinājums prasa lielus ieguldījumus.»
 

Aivars Kalniņš, individuālā komersanta uzņēmuma «Jēkabs» vadītājs:
«Pēc kautiņa jau visiem ir viegli kulaciņus izvicināt. Kad sākās īpašumu pārpirkšanas bums, tikai normāli būtu, ja amatvīri savlaicīgi uzliktu noteiktus procentmaksājumus spekulatīvajiem darījumiem ar nekustamo īpašumu. Šīs nodevas noteikti  tiktu arī nomaksātas. Savukārt ieņēmumus varētu novirzīt uzkrājumiem, lai pabalstītu jaunās ģimenes sava mājokļa iegādes darījumā. Iespējams, nodeva palika neieviesta, jo arī amatpersonas mūsu valstī piedalījās naudas «taisīšanā». Tagad to darīt ir par vēlu – vilciens aizgājis.

Jurijs Dunajevs, firmas «Latio» Jelgavas filiāles tirdzniecības speciālists:
«Nekustamā īpašuma tirgus dzīve pavisam nav apstājusies, lai gan cenas vairāk vai mazāk joprojām turpina samazināties. Arī aktivitāte sarukusi. Vismazāk cenu izmaiņas skārušas privātmāju tirgu. Tajā vairāk pieprasītas ir 80. – 90. gados celtās mājas, jaunbūvēm izskanējušo kvalitātes problēmu dēļ cenas kritušās vairāk. Desmit procentu pirmās iemaksas atcelšana tirgus situācijā neko daudz nemainīs. Potenciālos pircējus daudz vairāk ierobežo Valsts ieņēmumu dienesta izziņu pieprasīšana par legālajiem ienākumiem.»

Inese Prāva, SIA «Nekustamie īpašumi «Kolonna»» Jelgavas filiāles vadītāja:
«Pagaidām nekas neliecina par būtisku aktivitātes pieaugumu nekustamo īpašumu tirgū, darījumi salīdzinājumā ar iepriekšējā gada šo pašu periodu notiek retāk. Cenas visu veidu īpašumiem turpina kristies. Dažādos tirgus segmentos kritums ir atšķirīgs, vidējais samazinājums svārstās ap vienu procentu mēnesī. Interese par nekustamā īpašuma iegādi cilvēkiem ir liela. Daļu ierobežo materiālās iespējas, daļa pircēju noteikti gaida tālāku cenu krišanos.»